Aslim Taslam

 

- N°5 Avril 2001 -

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Droit

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L’emphytéose, un problème pour les mosquées

 

"Celui qui bâtit un lieu d’adoration pour Dieu, Dieu lui construira une demeure au paradis".

Il existe plusieurs mode d’acquisition d’une mosquée, parmi eux, on trouve l’emphytéose ou contrat de bail emphytéotique. Quelles sont les spécificités de ce contrat, a-t-on intérêt à recourir à ce type de contrat pour permettre à des mosquées de voir le jour ?

 

 

I la particularité du contrat de bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (de 18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel immobilier. Ce type de bail ne porte que sur des immeubles, il est soumis à la publicité foncière par acte authentique.

a) Droit de l’emphytéote

On appelle emphytéote ou preneur, la personne physique ou morale titulaire du bail ; il s’agit de l’équivalent du locataire dans un contrat de bail ordinaire.
Le preneur va se voir conférer des droits plus importants que ceux découlant d’un bail ordinaire. En effet, il a l’usage et la jouissance de la chose sur laquelle porte son droit. Il en recueille les fruits et l’exploite comme l’usufruitier. Il peut modifier l’utilisation qui est fait de l’immeuble loué, qui peut être hypothéqué et même faire l’objet d’une saisie immobilière. Enfin, il est cessible et se transmet aux héritiers de l’emphytéote.

b) Obligations de l’emphytéote

En contrepartie de ses prérogatives, l’emphytéote doit payer une redevance généralement faible. Mais cette modicité de loyer a pour contrepartie des charges plus lourdes : il doit acquitter les charges et contributions, effectuer les réparations de toute nature, donc même les grosses réparations. Il n’est dispensé de reconstruire que s’il établit que la ruine provient d’un cas fortuit ou d’un vice de la construction. S’il a fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut ni les détruire, ni réclamer aucune indemnité à l’issue du contrat. De par sa finalité, le bail emphytéotique implique une obligation d’investir et lie l’emphytéote à des engagements contractuels importants. A noter également qu’il supporte toutes les charges foncières, ce qui présente évidemment un avantage fiscal certain pour le propriétaire.

c) La fin de l’emphytéose

Les causes d’extinction sont :

  1. L’arrivée du terme fixé par le bail : c’est le mode d’extinction normal.

  2. La perte de l’immeuble : elle peut résulter d’une destruction matérielle ou d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

  3. La résiliation du bail pour non paiement de la redevance pendant deux ans ou inexécution des autres conditions du contrat.

 

II Quel sont les avantages et inconvénients de ce contrat de bail pour la construction d’une mosquée ?

a) L’intérêt économique

Devant l’impossibilité d’acquérir à bas prix des terrains urbains à aménager, le bail emphytéotique d’une mosquée permet de limiter l’investissement à la construction, le terrain étant loué. L’objectif étant de louer un terrain pour construire, c’est une manière de faire faire les choses par autrui.

Pour intéresser d’éventuels preneurs, les propriétaires sont parfois amenés à consentir des avantages divers : durée du bail, mode de paiement de la redevance, possibilité de capitaliser le loyer, conditions d’expiration du bail... La jurisprudence a accepté la validité d’un bail emphytéotique dont l’emphytéote avait payé une redevance symbolique d’un franc !

Le propriétaire qui garde la propriété du terrain (ici, la mosquée) va voir celui-ci prendre de la valeur, il fait le choix d’un faible rendement contre une valorisation à long terme du bien immobilier tandis que l’emphytéote s’intéresse à la rentabilisation immédiate de son investissement. Or la réalisation d’une mosquée n’est pas une activité économique, elle ne vise pas à la réalisation d’une plus-value, l’emphytéote va donc perdre de l’argent car son investissement ne sera pas rentabilisé par d’autres entrées financières. Ce type de contrat de bail est intéressant notamment pour une activité commerciale, industrielle ou dans le domaine agricole pour mettre en culture des terres en friche.

Dans le cadre d’un bail portant sur une mosquée, l’absence de logique de marchés à cette institution est très désavantageux pour l’emphytéote qui rencontrera toute les peines du monde pour équilibrer à long terme ses finances (en cas de réalisation de travaux importants).

b) La fin ne justifie pas les moyens

Comment accepter la perspective d’une propriété limitée dans le temps pour l’édifice d’une mosquée ?

La principale particularité du bail emphytéotique est sa longue durée (de 18 à 99 ans), certes, mais la mosquée n’a pas vocation à s’éteindre, bien au contraire. Dans une opération de ce type, les acteurs en présence font souvent l’impasse sur la question de l’issue du bail, perspective très lointaine au moment de la signature. Le bail emphytéotique crée une situation temporaire, une illusion de propriété à long terme que ne doit pas faire oublier la modicité du loyer. En réalité, la modicité du loyer n’est qu’une compensation pour l’emphytéote qui n’accédera jamais au statut de propriétaire de tout ce qu’il aura édifié. C’est une façon de le récompenser pour sa renonciation (imposée) à un droit de propriété qui peut paraître légitime. La jouissance de l’édifice est concédée pour une durée qui est nécessairement limitée, la limitation du contrat dans le temps est impérative, les baux perpétuels étant prohibés.

Or, à l’issu du contrat, l’immeuble redevient sans indemnité la propriété du propriétaire-bailleur alors que l’emphytéote aura supporté les travaux d’amélioration, d’entretien ou de construction. Ce dernier n’aura aucun droit à réclamer une indemnité pour ces travaux qu’il aura financés (mais une clause contraire peut figurer dans le contrat).

Au terme du contrat, l’emphytéote sera donc dépossédé de sa mosquée après avoir certainement permis à plusieurs générations (la durée moyenne du bail emphytéotique est de 60 ans) de se recueillir dans "leur" mosquée, il assistera peut-être ensuite à la transformation de cet édifice spirituel en hôtel, parking ou autres par le propriétaire... non, vraiment, une telle fin ne justifie pas les moyens...

 

 

TEXTES DE REFERENCE :

Loi du 25 juin 1902 ;
Code rural, art L.451-1 à L 451-13 ;
Code de la construction et de l’habilitation : art R.251-1 et R.353-90 ;
Loi n°88-13 du 5 janvier 1988 : art 13. 


 

Sabrina L.
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